DENPASAR, BALIPOST.com – Pertumbuhan pusat perbelanjaan modern di Bali dalam beberapa tahun terakhir menunjukkan masih kuatnya kepercayaan investor terhadap prospek ekonomi Pulau Dewata. Namun, ekspansi tersebut dinilai tidak boleh hanya dilihat dari besarnya investasi, penyerapan tenaga kerja dan peningkatan aktivitas ekonomi.
Akademisi menilai pembangunan pusat-pusat kegiatan baru harus diikuti perencanaan infrastruktur transportasi, tata ruang, lingkungan serta penguatan karakter sosial-budaya Bali. Jika tidak, pertumbuhan pusat aktivitas ekonomi justru berpotensi menambah beban lalu lintas dan memperparah kemacetan pada sejumlah ruas jalan utama.
Dekan Fakultas Teknik dan Perencanaan (FTP) Universitas Warmadewa (Unwar), Prof. Dr. Ir. I Nengah Sinarta, ST., MT., IPM., ASEAN.Eng., mengatakan Bali saat ini menghadapi beban yang semakin besar sebagai daerah tujuan wisata sekaligus lokasi investasi.
Menurutnya, sejumlah keputusan pembangunan yang berorientasi pada kepentingan investasi memang memberikan dampak positif terhadap pertumbuhan ekonomi nasional. Namun, pada saat bersamaan dapat menimbulkan tekanan langsung terhadap masyarakat lokal apabila tidak diimbangi dengan kapasitas infrastruktur yang memadai.
“Bali menjadi primadona. Pulau kecil ini benar-benar sarat beban akibat keputusan-keputusan politis untuk kepentingan investor yang memberikan dampak positif pertumbuhan ekonomi nasional, tetapi memberikan dampak negatif langsung pada warga lokal Bali,” ujarnya, Selasa (11/8).
Ia melihat fenomena tersebut sebagai ketidakseimbangan antara pertumbuhan pusat kegiatan dan kapasitas infrastruktur pendukung. Salah satu dampaknya terlihat dari meningkatnya tekanan lalu lintas pada sejumlah ruas jalan utama, termasuk Jalan I Gusti Ngurah Rai dan Jalan Gatot Subroto.
Menurut Prof. Sinarta, pertumbuhan pusat perbelanjaan modern memang menunjukkan dinamika positif investasi dan aktivitas ekonomi. Namun, pembangunan mal tidak semestinya hanya dinilai berdasarkan nilai investasi, jumlah tenaga kerja yang terserap maupun peningkatan aktivitas ekonomi.
“Pembangunan harus dilihat juga dari daya dukung jaringan transportasi, tata ruang, sosial-budaya Bali dan kapasitas kawasan dalam menerima tambahan perjalanan,” tegasnya.
Ia menjelaskan, pertumbuhan pusat perbelanjaan pada koridor Denpasar-Badung dan kawasan wisata Bali berpotensi menghasilkan trip generation atau bangkitan perjalanan dalam jumlah besar.
Setiap pusat perbelanjaan menjadi trip attractor yang menarik perjalanan masyarakat maupun wisatawan. Peningkatan kunjungan tersebut kemudian berimplikasi terhadap bertambahnya kendaraan pribadi, kendaraan logistik, taksi dan angkutan daring, termasuk aktivitas parkir serta bongkar-muat barang.
Karena itu, Sinarta menilai pembangunan pusat perbelanjaan tidak boleh menggunakan pola “bangun terlebih dahulu, kemudian memperbaiki jalan atau menambah infrastruktur”.
Sebaliknya, pembangunan harus menggunakan pendekatan integrated development planning. Artinya, sejak tahap awal pembangunan pusat kegiatan harus dikaitkan dengan tata ruang, jaringan jalan, transportasi publik, fasilitas parkir, pedestrian, utilitas hingga daya dukung lingkungan.
“Perlu penerapan yang ketat, idealis dan berintegritas terhadap peraturan yang ada,” katanya.
Ia menyebut sejumlah regulasi yang perlu menjadi acuan, antara lain Perda Provinsi Bali Nomor 2 Tahun 2023 tentang RTRW Provinsi Bali 2023-2043, Permenhub Nomor 17 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Analisis Dampak Lalu Lintas (Andalalin), serta Permenhub Nomor 1 Tahun 2026 terkait standar kegiatan usaha, produk dan jasa dalam perizinan berusaha berbasis risiko sektor transportasi.
Sinarta menegaskan, Bali membutuhkan pendekatan pembangunan yang lebih kontekstual. Pembangunan pusat perbelanjaan tidak cukup dinilai menggunakan indikator ekonomi, tetapi juga harus memperhitungkan kapasitas infrastruktur transportasi, karakter sosial-budaya Bali dan keberlanjutan pariwisata.
Termasuk pula penerapan ciri khas arsitektur Bali pada bangunan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. “Jadi, pertumbuhan pusat perbelanjaan modern di Bali pada dasarnya bukan persoalan boleh atau tidak boleh membangun mal. Persoalannya adalah bagaimana memastikan pembangunan tersebut sesuai tata ruang, memiliki kapasitas infrastruktur yang memadai, tidak menghasilkan dampak lalu lintas yang tidak tertangani, dan tetap berada dalam batas daya dukung lingkungan serta karakter sosial-budaya Bali,” jelasnya.
Sementara itu, Akademisi Fakultas Ekonomi dan Bisnis (FEB) Unwar, Dr. Putu Ayu Sita Laksmi, B.Bus., M.Sc., melihat kehadiran tiga pusat perbelanjaan besar dalam tiga tahun terakhir sebagai sinyal positif bagi perekonomian Bali.
Menurutnya, masuknya investasi berskala besar menunjukkan tingginya kepercayaan investor terhadap prospek ekonomi Bali.
“Pada dasarnya ini merupakan sinyal positif. Investor melihat Bali masih memiliki prospek ekonomi yang baik sehingga berani menanamkan modal dalam investasi berskala besar,” ujarnya.
Ia mengatakan manfaat investasi pusat perbelanjaan tidak hanya dirasakan sektor ritel. Kehadirannya juga menimbulkan efek berganda terhadap berbagai sektor, mulai konstruksi, transportasi, logistik, keamanan, kebersihan, kuliner hingga pelaku UMKM yang menjadi tenant.
“Pembangunan mal menciptakan lapangan kerja sejak tahap konstruksi hingga operasional. Selain itu juga meningkatkan penerimaan daerah melalui pajak dan mendorong perputaran ekonomi lokal,” katanya.
Menurut Sita, mal juga semakin berfungsi sebagai pelengkap destinasi wisata Bali. Wisatawan kini tidak hanya mencari wisata alam dan budaya, tetapi juga pengalaman berbelanja, kuliner, hiburan hingga aktivitas keluarga dalam satu kawasan.
Namun, perubahan perilaku konsumen akibat berkembangnya e-commerce menjadi tantangan tersendiri bagi industri pusat perbelanjaan. “Masyarakat kini banyak memenuhi kebutuhan sehari-hari melalui belanja online karena lebih praktis dan sering kali lebih murah. Karena itu mal masa depan harus menjadi experience center, bukan sekadar tempat transaksi jual beli,” ujarnya.
Ia menilai pusat perbelanjaan harus menghadirkan pengalaman yang sulit digantikan platform digital. Misalnya kuliner, konser, pameran, kegiatan keluarga, komunitas hingga atraksi budaya lokal.
Dalam konteks Bali, peluang tersebut dinilai masih besar karena Pulau Dewata memiliki karakter pasar yang berbeda dibandingkan daerah lain.
“Bali memiliki pasar ganda, yakni masyarakat lokal dan jutaan wisatawan domestik maupun mancanegara yang menjadikan belanja sebagai bagian dari pengalaman berwisata,” katanya.
Kendati demikian, Sita Laksmi mengingatkan persaingan antar-pusat perbelanjaan akan semakin ketat. Masing-masing mal harus memiliki diferensiasi yang jelas, baik sebagai pusat premium lifestyle, outlet internasional, family entertainment, wellness maupun pusat promosi produk lokal Bali.
“Kalau semua menawarkan konsep yang sama, risiko kanibalisasi pasar akan semakin besar,” ujarnya.
Menurutnya, keberlanjutan bisnis mal di Bali ke depan setidaknya ditentukan tiga faktor utama, yakni kemampuan menghadirkan pengalaman unik, integrasi dengan sektor pariwisata, serta kolaborasi dengan UMKM dan ekonomi kreatif lokal.
“Mal yang hanya mengandalkan retail konvensional akan menghadapi tantangan lebih besar. Sebaliknya, mal yang menjadi destinasi gaya hidup, hiburan, dan pengalaman akan memiliki peluang bertahan dalam jangka panjang,” tegasnya.
Dalam kurun waktu tiga tahun terakhir, Bali mencatat kehadiran tiga pusat perbelanjaan modern berskala besar. Diawali Living World Denpasar pada 2023, kemudian ICON Bali Sanur pada 2024, dan terbaru Sira Village Grand Outlet Bali di kawasan KEK Kura-Kura Bali, Serangan, pada 2026.
Selain pusat perbelanjaan tersebut, Bali telah memiliki sejumlah pusat belanja modern yang menjadi bagian dari aktivitas ekonomi dan pariwisata, di antaranya Beachwalk Shopping Center, Discovery Mall Bali, Trans Studio Mall Bali, Mal Bali Galeria, Level 21 Mall hingga Lippo Mall Kuta. (Ketut Winata/balipost)
