DENPASAR, BALIPOST.com – Fenomena penjualan hotel di Bali mendapat sorotan Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI) Bali. Berdasarkan pendataan secara acak di lapangan bersama Dinas Pariwisata, properti yang banyak ditawarkan untuk dijual didominasi vila.
Sebagiab properti tersebut disebut masih memiliki kinerja operasional yang cukup baik. Tingkat hunian (occupancy rate) hotel maupun vila yang ditawarkan bahkan berada pada kisaran di atas 60 persen hingga 75 persen.
Wakil Ketua PHRI Bali, I Gusti Ngurah Rai Suryawijaya, mengatakan kondisi tersebut menunjukkan bahwa penjualan properti tidak selalu berkaitan dengan buruknya kinerja usaha. Sebagian akomodasi yang ditawarkan masih beroperasi secara normal dan menghasilkan keuntungan.
“Secara operasional, jadi kalau tingkat hunian hotel itu yang kita cek langsung yang ditawarkan atau dijual melebihi 60 persen bahkan sampai 75 persen, ini artinya hotel itu masih operasional normal dan juga memberikan profit,” ujar Rai Suryawijaya, Rabu (30/9).
Menurutnya, keputusan pemilik untuk menjual properti di tengah tingkat hunian yang masih relatif tinggi dapat disebabkan sejumlah faktor. Salah satunya berkaitan dengan keputusan internal pemegang saham. Kemungkinan lainnya, pemilik hanya ingin mengetahui berapa nilai pasar aset yang dimiliki saat ini.
“Namun kenapa ditawarkan? Mungkin saja ada internal kesepakatan daripada stakeholder untuk menjualnya, atau juga kemungkinan juga hanya ingin tahu, jadi ingin tahu berapa nilai aset itu sekarang,” jelasnya.
Rai Suryawijaya mengatakan, berdasarkan pengalamannya selama sekitar 43 tahun mengoperasikan hotel, tingkat hunian di atas 60 persen masih menunjukkan kondisi usaha yang baik. Aktivitas usaha yang berjalan sehat, menurutnya, bukan hanya memberikan keuntungan kepada pemilik, tetapi juga berdampak terhadap tenaga kerja dan penerimaan pemerintah melalui pajak.
Di sisi lain, ia mengungkapkan adanya persoalan berbeda pada sebagian properti, terutama yang dimiliki atau dioperasikan oleh warga negara asing (WNA). Sejumlah properti disebut menghadapi persoalan kelengkapan perizinan karena dibangun di atas lahan yang masuk kawasan jalur hijau.
Rai Suryawijaya menyebut terdapat pemilik yang sebelumnya menyewa lahan milik masyarakat lokal, kemudian membangun dan mengoperasikan akomodasi di lokasi tersebut. Persoalan muncul ketika ketentuan mengenai legalitas dan operasional akomodasi diperketat.
“Dapat informasi juga ada betul yang ingin menjual karena propertinya ini tidak berizin secara lengkap. Kenapa demikian? Karena mereka menyewa dari orang lokal, kemudian di tempat yang jalur hijau, kemudian sudah ada properti, sudah jalan,” ungkapnya.
Menurutnya, kondisi tersebut semakin menjadi persoalan ketika pemerintah melakukan penertiban terhadap akomodasi yang dipasarkan melalui platform pemesanan daring atau Online Travel Agent (OTA), termasuk Airbnb. Kelengkapan perizinan dan Nomor Pokok Wajib Pajak Daerah (NPWPD) menjadi bagian penting dalam legalitas operasional dan pemungutan pajak daerah.
Karena itu, PHRI Bali mendorong adanya solusi terhadap bangunan akomodasi yang sudah telanjur berdiri di kawasan jalur hijau, terutama lokasi yang secara faktual telah terjepit oleh kawasan permukiman dan perkembangan bangunan di sekitarnya.
Rai Suryawijaya mengusulkan agar pemerintah melakukan kajian dan penyesuaian tata ruang melalui instrumen seperti Rencana Detail Tata Ruang (RDTR), dengan tetap mempertimbangkan ketentuan penataan ruang dan daya dukung lingkungan.
“Solusinya menurut pendapat saya dan hemat saya, mereka menginginkan untuk mengurus izin, namun pemerintah harus membuka untuk memudahkan mereka mengurus izin yang terlanjur di tempat-tempat jalur hijau yang terjepit dengan vila-vila itu sendiri,” katanya.
Menurutnya, penyelesaian aspek legalitas tersebut penting agar pemerintah memiliki kepastian dalam melakukan pengawasan. Di sisi lain, akomodasi yang memenuhi ketentuan juga dapat memberikan kontribusi terhadap penerimaan pajak daerah.
Persoalan penjualan properti tersebut, menurutnya, tidak dapat dilepaskan dari perkembangan pasokan akomodasi wisata di Bali. Ia menilai pembangunan hotel, vila, kondotel hingga apartemen yang terus bertambah perlu diimbangi dengan kajian terhadap kemampuan Bali dalam menampung aktivitas pariwisata.
PHRI Bali mendorong pemerintah bersama seluruh pemangku kepentingan melakukan riset mengenai daya dukung atau carrying capacity Bali. Kajian tersebut dinilai penting untuk menentukan batas pengembangan pariwisata, termasuk pembangunan akomodasi baru.
“Saya ingin menyarankan kepada pemerintah yang pemegang pemangku kebijakan, jadi bersama seluruh stakeholder untuk melakukan riset carrying capacity Bali ini ke depan. Sehingga problem-problem yang kita hadapi saat ini kita selesaikan dulu, misalnya barang tiga tahun sampai lima tahun, untuk melakukan evaluasi dan menata ulang, atau moratorium,” tegasnya.
Rai Suryawijaya menilai pembangunan akomodasi secara masif tanpa memperhitungkan pertumbuhan permintaan berpotensi meningkatkan persaingan antar pelaku usaha. Kondisi tersebut dapat memicu perang harga atau price war.
Dampaknya, pengusaha berpotensi mengalami tekanan terhadap pendapatan. Dalam jangka lebih panjang, kondisi tersebut juga dapat berpengaruh terhadap penerimaan tenaga kerja melalui komponen service charge serta penerimaan pajak daerah.
Karena itu, ia menyarankan agar strategi pengembangan pariwisata Bali tidak semata-mata diarahkan untuk menambah jumlah kamar atau unit akomodasi. Peningkatan kualitas produk dan layanan serta harga jual dinilai perlu menjadi bagian dari strategi menjaga keberlanjutan industri.
“Menurut saya lebih baik meningkatkan harga daripada menambah supply kita. Karena kenapa demikian? Karena kapasitas daripada airport kita, Bandara Ngurah Rai ini sangat terbatas,” ujarnya.
Ia berharap pemerintah dapat terlebih dahulu menata pasokan akomodasi dan menyelesaikan berbagai persoalan yang muncul di lapangan. Setelah kondisi industri dan daya dukung Bali dievaluasi, pembangunan baru dapat dilakukan secara lebih selektif.
Langkah tersebut, menurut PHRI Bali, diperlukan agar pertumbuhan pariwisata tidak hanya mengejar jumlah kunjungan dan investasi, tetapi juga menjaga tingkat keterisian akomodasi, kualitas layanan, kesejahteraan pekerja, penerimaan daerah, serta keberlanjutan lingkungan.
Dengan demikian, arah pembangunan pariwisata Bali diharapkan tetap sejalan dengan pengembangan pariwisata berbasis budaya, berkualitas, dan bermartabat. (Ketut Winata/balipost)
